来源：广州中原研究发展部
【前言】
广州中原研究发展部监测，2020年五一假期广州一手住宅实际开盘/加推约2763套，较去年同期下降10.8%，整体去化率在4成左右，略低于去年同期的平均去化水平。
区域市场方面，南沙表现最为“抢镜”，五一期间推出过近七百套单位吸客；而黄埔则“百花齐放”，多个板块成交火热，中新知识城、长岭居等多个板块销售现场火热。
此外，今年五一期间不少项目通过促销活动强势吸客。关于2020年广州五一楼市分析，且看本篇解读。
开盘推售总结
广州中原研究发展部调研发现，2020年五一假期广州共计2763套单位推新，推货量比2019年五一假期减少10.8%，市场推售声势远不及往年。
主力推新区域为南沙、白云、增城等：南沙（677套）>白云（450套）>增城（392套）
广州中原研究发展部认为，今年“五一”推货表现不如往年的主要原因：
一、受疫情的影响，购房需求遭受抑制，市场原本期待的“三月小阳春”未能出现。
而待疫情稳定后（三月中下旬），不少开发商便采取“推货+以价换量”模式，以弥补一季度的损失和业绩，提前消化了不少新批房源和客源；
二、目前整体市场经济略有萎缩，不少原本意向购房客选择推迟购房计划。
在这样的背景下，不少开发商恐市场不能消化推出的货源，从而选择观望后市走势才决定后续的推货节奏或谨慎推货，促使本次五一假期整体推货声势较弱。
三、今年“五一假期”缺乏超大盘加推，据统计，本次假期推出的楼盘货源均在300套以下，缺少如亚运城、科慧花园等社区大盘的推出的支撑，整体推货量难达高位。
区域总结
中心区供应乏力，增城、南沙、黄埔、白云“四大金刚”唱主角
监测加推的11个区域中，3个区较去年五一推货增加，分别为荔湾、花都、从化；
而传统供应大区则均有回落。其中，黄埔（324套）、增城（392套）货量下滑最为明显，同比分别下降49.2%、49.1%。
另外，需要指出的是，本次天河、海珠、越秀三大中心区货源较少，加上4月份的提前抢跑，从而导致本次黄金周出现“零供应”。
板块方面，五一共19个板块开盘或加推，整体近4成去化率，其中金洲、中新知识城、黄阁、白鹅潭、三元里首日去化量位居前5，首日去化率均高于市场平均水平。
南沙金洲板块作为区域老牌的跑量板块，市场活跃度一直保持高位。
目前板块五一在售的一手楼盘主要为中国铁建海语熙岸、越秀·东坡等，在售均价均处于26000元/平左右，属于板块行情价。
广州中原研究发展部认为，金洲板块供应积极，货源充足，加之整体板块配套、居住环境逐渐成熟并被买家接受，湾区规划出台后不少投资客前来置业，整体较南沙其它板块火爆，刚需买家青睐度高。
黄埔中新知识城目前在售楼盘以康大龙祥汇、龙湖双珑原著、幸福誉等，首日去化率基本处于5成以上。
据调研了解，中新知识城的刚需盘因价格适中，产品规划较优，最为吸引买家关注。
比如万科幸福誉，主打82-97的刚需实用三四房，加上一定的促销优惠活动，现场销售氛围火热。
而相对的，康大龙祥汇，因产品定位为叠墅、合院，定位高端，推出数量少，故五一假期看房人数相对平稳，仅比平时周末略多。
白云三元里板块则主打“优惠战”，其主力贡献楼盘以保利阅云台为主，项目除97*98*99*99折的折上折优惠活动外，还推出不少一口价单位（楼层、朝向较次的单位），吸引不少预算有限的买家咨询。
加上采用“世界大战式”的中介渠道带客，现场、销售量火爆，板块市场五一人气十足。
市场现状
需求稳步释出，供求两端强势反弹
4月广州网签一手住宅成交量为6566宗，环比大涨50%。
此外，本月新增供应达5862套（62.13万㎡），基本与上个月持平保持年内较高水平，从供求情况来看，市场复苏反弹势头强劲，买家需求进一步释放。
因此，本次五一推新量虽不及去年，但疫情积压下的购房需求将逐渐释出，买家积极性相对较高；
今年五一市场环境将比去年十一有明显改善，从而不少优质盘源交出了不错的成绩单。
五一价格
整体调价平稳，个别楼盘促销力度大
广州中原研究发展部针对性调研全市14个“旧盘加推”项目发现，五一推售价格与最近3个月持平（或变化幅度±3%）的项目11个，占调研总量的78.6%、
可以看到目前疫情对楼市并未有过大影响，大部分项目的价格策略仍是维持“平稳”。
同样存在不少开发商去化决心较强，促销力度大的情况，多采用“折上折”及少量的“一口价”特价单位的多种优惠模式。
但该部分“一口价”单位多属于低楼层、朝向差的单位，主要以吸引客户关注为主要目的。
同时，据广州中原研究发展部调研了解到，采取“以价换量”销售策略的楼盘均取得较好的成效，销售去化均处板块高位。
由此可见，在目前的后疫情时代，广州市场依旧具备较强的购买力，客户只要遇到合适的价格仍然会加快入市。
亮点关注
1）产品：大户型比例持续上升，户型逐渐多样化
五一开盘/加推、收筹的项目中，推出有100平方米以上的3房、4房单位比例进一步增加，占比达72%，较去年同期提升4%。
相比之下，仅14.5%的楼盘涉及80平方米以下的户型。“一步到位”的大户型已成为未来发展趋势。
另外，广州中原研究发展部调研发现，复式单位户型也有明显增多，占比约14.5%，如新塘保利335金融中心115平复式4房；
黄埔中冶逸景台主推126-136平方米复式4房；白云保利阅云台则主推88-104平方米复式3、4房。
2）首付款：首付基本正常，仅2成项目可延迟首付
为降低风险，加快资金回笼，五一假期开发商对首付期限并没出现明显放松，基本处于正常水平。
据调研了解，开盘推新的22个项目中，15个要求正常首付，占比68%，不过也有6项目为争取成交，延迟1个月或更长，占比27%。
另外，白云新盘保利阅云台为强势“抢客”，首付期限可放松至3月内。
3）新盘：多个全新盘“蹭热度”,别墅产品明显增多
今年五一前全市约8个全新盘在五一盛大推出，该数量“近年罕见”，较去年十一净增6个，较去年五一同期净增7个。
同时，本次推出的全新盘多瞄准中高端市场为主，仅叠墅户型产品已占3个，其余产品户型均为3房以上。
疫情在得以稳定控制后，市场经济稳步复苏，被抑制的需求逐渐释出，开发商对市场购买力仍保持乐观态度；
加上经历3、4月份的长时间蓄客后，促使开发商认为目前市场已经完全能够快速消化推出的产品。
